Инвесторам

Обзор рынка торговой недвижимости Новосибирска

Итоги 2005 г.: в Новосибирске введено около 150 тыс. кв. м новых торговых объектов

Информация предоставленаа крупнейшим оператором консалтинга строительной отрасли в Сибири DSO Consulting

Табл. 1. Крупнейшие торговые объекты, введенные в Новосибирске в 2005 г.

Объект, адрес	Общая площадь, тыс. кв. м	Девелопер
«Континент» на Гусинобродском шоссе	26	«Итера»
«Александровский» на площади Маркса	22	«СБС-308»
«Гигант» на дамбе Димитровского моста	22	«Сибирский гигант»
«Москва» на улице Крылова	21	«Труд»
«Гиперон» на улице Большевистской	17	Группа М. Камхи
«АЛПИ» на улице Петухова	10	«Сибирская губерния»
Всего по крупнейшим объектам	118

Кроме этого, за год в городе открыто около 30 супермаркетов сети «Пятерочка» (общей площадью около 11 тыс. кв. м), не менее 4 новых супермаркетов сети «Холидей Классик» (общей площадью до 6 тыс. кв. м) и не менее 6 новых супермаркетов сети «Сибириада» (общей площадью до 5 тыс. кв. м).

Суммарный ввод общей площади торговых предприятий в городе в 2005 г. составил около 150 тыс. кв. м (табл. 2).

Табл. 2. Рост площадей торговых предприятий в Новосибирске в 2003-2005 гг. (на конец года)

	2003	2004	2005
Всего площадей, тыс. кв. м	768*	834*	Около 980
Из них торговых, тыс. кв. м	Около 400	Около 500	Около 600

* Данные мэрии Новосибирска.

Из табл. 2 хорошо видно, что за два года (2004-2005) суммарная торговая площадь новосибирских предприятий торговли выросла в полтора раза. Количество торговых площадей, приходящихся на 1 тыс. жителей Новосибирска, в начале 2006 г. превысило 430 кв. м.

Потребность Новосибирска в торговых помещениях

Предельная потребность Новосибирска в торговых помещениях (уровень насыщения рынка торговых площадей) ныне, скорее всего, находится около 800 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей.

Этот вывод следует из простого сравнительного анализа: насыщение рынка торговых помещений в Казани наступило в 2005 г. при показателе около 700 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей. В Москве насыщение рынка торговых помещений наступит в 2006 г. при показателе более 1 тыс. кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей, в Санкт-Петербурге насыщение рынка торговых помещений наступит в 2006-2007 гг. также при показателе около 1 тыс. кв. м  торговых площадей на 1 тыс. жителей города. Главное отличие Казани от Москвы и Санкт-Петербурга – отсутствие больших туристических потоков, увеличивающих потребности города в торговых помещениях.

Принимая Новосибирск за «среднее» между Казанью и российскими столицами («ближе к Казани»), имеем оценку, полученную выше.

Под насыщением рынка торговых помещений здесь понимается такое его состояние, при котором средние сроки окупаемости объектов, предназначенных для сдачи в аренду, находятся в диапазоне 6-8 лет. Именно таково сейчас состояние казанского рынка. В Новосибирске средние сроки окупаемости торговых объектов, предназначенных для сдачи в аренду, ныне находятся в диапазоне 4-5 лет.

Легко видеть, что до насыщения рынка торговых помещений Новосибирска можно ввести еще до 900 тыс. кв. м общей площади (что соответствует примерно 540 тыс. кв. м торговой площади) торговых предприятий, увеличив в итоге имеющуюся емкость рынка торговых помещений примерно в два раза. Почти к тому же выводу (потенциал роста рынка в полтора-два раза) приводит и рассмотрение имеющегося и «предельного» сроков окупаемости торговых объектов, сдаваемых в аренду.

Фактически, это означает потенциал для ввода в Новосибирске в ближайшие два года трех-пяти торговых и торгово-развлекательных центров общими площадями 80 тыс. кв. м и более и примерно десяти центров общими площадями по 15-25 тыс. кв. м (не считая объектов меньших площадей).

Торговые объекты, запланированные ко вводу на 2006-2007 гг.

Крупнейшим объектом, запланированным ко вводу в Новосибирске в 2006-2007 гг., является торговый комплекс компании IKEA на улице Ватутина (запланированная общая площадь – около 130 тыс. кв. м). Масштабным городским проектом является торгово-развлекательный комплекс компании «РосЕвроДевелопмент» возле Димитровского моста (около 70 тыс. кв. м).

На 2006 г. запланировано также открытие торгово-выставочного комплекса строительных и отделочных материалов «Большая медведица» общей площадью около 80 тыс. кв. м.

Кроме того, на ближайшие годы в Новосибирске запланирован ввод минимум трех торговых центров санкт-петербургской сети «Лента» (средняя площадь объекта – около 10 тыс. кв. м); как минимум, продолжат открытие своих новых супермаркетов сети «АЛПИ», «Холидей Классик», «Сибириада» и «Пятерочка».

Эти и другие проекты, скорее всего, насытят рынок торговых помещений Новосибирска уже к концу 2007 г.

Ставки аренды

Текущая ненасыщенность рынка торговых площадей Новосибирска означает рост ставок аренды и цен продаж торговых площадей (табл. 3).

Табл. 3. Динамика средних цен продаж на первичном рынке и ставок аренды торговой недвижимости в Новосибирске в 2003-2005 гг. (на конец года; RID Analytics)

	2003	2004	2005
Средние цены продаж, руб. за кв. м	24 062	35 536	48 067
К показателю предыдущего года, %	122,3%	147,7%	135,3%
Средние ставки аренды, руб. за кв. м в месяц	629	754	899
К показателю предыдущего года, %	129,4%	119,9%	119,2%

Скорее всего, в 2006 г. ставки аренды и цены торговых площадей продолжат рост со скоростью 20-30%.

← К списку статей рубрики «Обзоры»